瑕疵担保責任とは？

不動産取引における瑕疵（かし）とは、建物に傷や不具合、欠点、欠陥のあることを指します。この場合の瑕疵は、見てわかるように傷や不具合にとどまりません。事前に通知されていた住宅の性能や法律上の規制、居住条件が実際異なっていたなど、「建物が本来あるべき要件に満たしていない場合」はすべて瑕疵にあたります。

瑕疵担保責任とは、瑕疵に対して売主が責任を負うことです。買主を保護するために制定された制度で、建物に瑕疵があった場合に買主を不利益から守るために設けられました。売主は、物件の売却後に隠れた瑕疵が見つかった場合、買主に対して損害賠償に応じる責任を負います。

2020年4月、改正民法において「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という名称に変わり、内容も改定されました。変更点のひとつは瑕疵に対する責任の問われ方で、以前は隠れた瑕疵に対しての責任を追及できるというものでしが、新法で契約不適合責任の対象になるかどうかは「その瑕疵が売買契約書に書かれているか」で決まります。また、買主が請求できる権利も増えました。

買主が瑕疵について権利を行使できる期間についても変更があり、以前は買主が事実を知ってから「1年以内に行使が必要」でしたが、契約不適合責任では「1年以内に不具合を伝えればよい」とされています。また、権利を行使できなくなる時効は「引渡しから10年」に加え、「買主が事実を知ってから5年」が追加されました。つまり買主が不具合を発見しても、5年間何もしなければ売主は責任を追及されません。

品確法第95条において、新築住宅を引き渡したときから10年間、住宅施工会社は瑕疵担保責任を負う義務があるとされています。引っ越してから10年の間に、住宅の柱や梁などの構造上主要な部分に問題が発生した場合や、屋根などに雨漏りが発生した場合は、売主が無償で修復を行わなければいけません。

ただし、保証の対象はあくまでも雨漏りと基本構造部分のみです。内装や外装などの問題については、この法律に基づいた修復を求めることはできません。

2009年10月1日に施行された住宅瑕疵担保履行法により、住宅事業者は住宅瑕疵担保責任保険に加入、または補修のための資力確保として供託金を納付するよう義務付けられています。売主や施工会社は、瑕疵による補修の必要が出てしまった場合、加入している保険か供託金を預けている供託所から補修費用を受け取れるようになりました。

また、買主が瑕疵を発見したときに購入時の売主である住宅事業者が倒産していたとしても、買主は保険法人などから補修のための費用を受け取ることが可能です。住宅瑕疵担保責任保険に加入するには建築士の検査を受けて合格する必要があります。売買契約などの際に業者から説明があるため、内容をしっかり確認しておきましょう。

住宅瑕疵担保責任保険への加入手続きと支払いを行うのは住宅事業者です。買主が保険料を支払う必要はありません。ただし、住宅の価格に保険料を含めることはできるため、買主が保険料を負担するケースもあります。

住宅瑕疵担保責任保険の保険期間は、原則として住宅の引き渡し日から10年間です。保険料は10年間の保険契約期間に対し、保険契約前に一括で支払います。保険料金は一律で決まっているものではなく、保険法人によって異なります。目安は、戸建住宅の場合で6～8万円ほど。

また、保険料以外にも事業者届出料がかかる場合もあります。保険料は地域による差が生じることはありません。なお、補修費用は最高で2,000万円まで支払われます。

参照元：国土交通省_住宅瑕疵担保履行法【PDF】（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/dl_files/160601-handbill.pdf）

日本住宅保証検査機構は、国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人です。新築住宅をはじめ、中古住宅やリフォーム、大規模修繕に関する保険を取り扱っています。専門検査員が3回検査を行い、問題なければ保険に加入できます。

住宅あんしん保証は、全国の優良建材販売業者が地場工務店支援のため創立した宅関連保証会社です。東京本社のほか全国7都市に営業所があり、住宅瑕疵担保履行法による資力確保に対応した「あんしん住宅瑕疵保険」を提供しています。

ハウスプラス住宅保証では、「ハウスプラスすまい保険」を提供しています。ハウスプラスすまい保険は、国土交通大臣指定住宅瑕疵担保責任保険法人第3号として住宅瑕疵担保履行法に対応可能です。

新築住宅の法律に定められた義務保険を提供している住宅保証機構・ハウスジーメン。国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人です。豊富な経験や知識を活かし、第三者機関として住宅の品質確保に貢献しています。

新築住宅は、2000年4月に施行された「住宅の品質確保の推進等に関する法律（住宅品質確保法）」に基づき、売主や請負人に対し構造耐力上主要な部分と雨水侵入防止の部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。

しかし、2005年11月「構造計算書偽装問題」が発覚。住宅事業者が倒産などによって修理ができない場合、住民は自ら修理したりしなならず多額の負担が生じることが分かり、法整備だけで消費者保護は不十分であることが明らかになりました。

そこで、住宅品質確保法で定められている瑕疵担保責任の履行を確保するため「特定住宅瑕疵担保責任の履行確保に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）」が制定。2009年10月以降に引き渡す新築住宅において、住宅事業者は新築住宅瑕疵保険への加入または保証金の供託が義務付けられました。

住宅瑕疵担保履行法の対象となるのは、新築住宅のみです。新築住宅とは、工事完了から1年以内であり、かつ人が住んだことがない住宅を指します。また住宅とは、「人の居住の用に供する家屋または家屋の部分」です。そのため戸建て住宅や分譲マンション、賃貸住宅は対象となりますが、事務所や倉庫、物置、車庫などは住宅ではないため対象となりません。また、一時使用が目的の仮設住宅も対象外です。

消費者保護の観点から、売主は買主に対し住宅が供託・保険のいずれによって資力確保措置が行われているかを知らる必要があります。

住宅にはさまざまな瑕疵があり、住み始めてから瑕疵が見つかった場合には売主は瑕疵担保責任を負わなければいけません。不動産売買を行うときには、瑕疵担保責任についてしっかり理解しておきましょう。

瑕疵担保責任は基本的に任意規定であるため、法律について一定の定めはあるものの、売買契約書に特約を盛り込むなどして買主の権利行使に制限を付けたりすることが可能です。瑕疵担保責任について知っておくと、万が一のトラブルを防ぐのに役立ちます。