住宅ローンの種類

住宅ローンにおける金利タイプには、「変動金利」「固定金利」「一定期間固定金利」の3種類があります。

住宅ローンを返済している期間中に、適用金利が変動する可能性があるのが、変動金利の大きな特徴だといえます。住宅ローンのトータル返済金額が上下する金利タイプです。ちなみに、返済をスタートした直後の金利は、たいていの場合、固定金利や一定期間固定金利などよりも低く設定されています。

変動金利を選んだ場合に得られるメリットとして、利息をおさえやすいことが挙げられます。もちろん、変動の可能性があるため確実ではありませんが、返済開始直後の金利が低いため、金利がそのまま維持されば、固定金利よりも利息は低くなるわけです。金利の変動により適用金利が下がった場合には、さらに利息は低くなります。

住宅ローンを返済している期間中に、適用金利が変動しない金利タイプのことを、固定金利といいます。返済をスタートした直後の金利は変動金利の場合と比較すると高く設定されています。ただ、変動金利を選び、かつ適用金利が大きく上昇した場合と比較すれば、こちらの固定金利のほうが、結果として金利が低くなる可能性もあるわけです。

固定金利の大きなメリットとして挙げられるのが、住宅ローンを契約した時点で、トータルの返済額や返済期間などを確定させられる点です。金利の変動がないのでリスクをおさえられる、という表現もできるでしょう。返済をおこなう上で、心理的な安心感を重視したい方には特におすすめです。

最初の一定期間だけ金利が固定されており、その期間が過ぎたあとは変動金利の場合と同様、金利が変動するのが一定期間固定金利です。「一定期間」については、それぞれの住宅ローンによってその長さが異なります。一般的に、定められた期間が短い場合のほうが、金利が低く設定されています。そのため、返済をスタートした直後の金利の低さを重視したい場合には、期間が短いタイプを選ぶのがよいでしょう。

一定期間固定金利のメリットは、住まいを購入したあと、支出が落ち着くまでの間は、心理的にも安定した状態で返済ができるという点です。引っ越し代やその他、予想外の出費が生じやすいときに適用金利が変動するのは、ストレスのもとになりかねないからです。

参照元：HOME4U「家づくりのとびら」（https://house.home4u.jp/contents/loan-3-11428）

住宅ローンには、借入先にも複数の種類があります。主に「民間の金融機関」「公的融資」「フラット35」の3つが挙げられます。

民間金融機関には、銀行・信用金庫・労働金庫・JAなどがあります。それぞれ独自の特徴をもつ住宅ローン商品を販売しています。中には、団体信用生命保険の保障内容を工夫することでほかの金融機関との差別化を図っているものもあります。

借入先として民間の金融機関を選択するメリットとして、その金融機関にすでに口座を開設している場合や他のローン商品を利用している場合、金利面で優遇されることが期待できる点です。ただ、年齢や居住地にかんして制限が設けられているケースもあるため、あらかじめ申し込み条件の詳細について調べておくことが大切です。

公的融資の大きな特徴は、財形住宅融資がある点です。ちなみに、財形住宅融資とは、財形制度を採用中の企業に在籍しており、かつ、財政制度を利用している場合にのみ受けられる融資のことです。

4,000万円という上限は設けられていますが、財形貯蓄残高の10倍までの借入れが可能。しかも金利は比較的低いというメリットがあります。申込先は「住宅金融支援機構」、そして商品名は「財形住宅融資」です。

住宅金融支援機構が提供している全期間固定型の住宅ローンです。満70歳未満であり、かつ、日本国籍の人・永住許可を受けている人・特別永住者のいずれかであれば、ほかの民間の金融機関よりも申し込みやすいのが、フラット35の大きな特徴です。団体信用生命保険への加入も任意であり、必須条件とはなっていません。

ただ、購入する住まいが住宅金融支援機構によって設けられている基準にクリアしていない場合には、利用できないという問題点があります。

参照元：auじぶん銀行「お金のコラム集」（https://www.jibunbank.co.jp/column/article/00468/）

住宅ローンのおもな返済方式としてあげられるのが、「元利均等返済」「元金均等返済」の2種類です。前者の「元利均等返済」のみを採用している金融機関もあります。

返済額が毎月固定されており、そして返済スタート当初は元金よりも利息の割合が大きいけれど、やがて返済額に占める元本の割合が大きくなっていく返済方法のことを、元利均等返済方式といいます。返済額が変動しないので心理的には安定感を得られますが、トータルの返済額は、元金均等返済よりも高くなります。

元金の支払い額を毎月固定し、元本に対する利息を加算して住宅ローンの返済を続けるのが、元金均等返済方式です。返済をスタートした当初の返済額がもっとも高く、そこから徐々に返済額が低くなっていきます。返済当初の時点で、返済資金にある程度の余裕がある場合におすすめです。

住宅ローンは1人で借りることもできますが、借入金額が大きい場合には、1人ではなく、2人で借りることも可能です。後者を選ぶ場合には、次のような形態から適したものを選びます。

二世帯住宅で暮らす親子や夫婦などの2人が、別々に住宅ローンを組む形態のことを、ペアローンといいます。比較的高額の住宅ローンを組みやすくなります。また、それぞれが住宅ローン控除を受けられるところも大きなメリットといえるでしょう。

1人が一定期間の返済を担当し、そして期間が終了したら残りの1人が残りの返済を引き継いで返済していく形態のことを、リレーローンといいます。2人がローン返済をおこなうところは共通していますが、リレーローンの場合には、返済時期が重ならないという点が異なります。

親子でリレーローンを利用すれば、契約時の親の年齢が高くても、子が引き継ぐようにすることで、長い返済期間の設定が可能です。ペアローンと同様、リレーローンの場合にも、それぞれが住宅ローン控除を受けられます。

夫婦や親子などで収入を合算した上で、審査を受ける形態のことです。合算をすることで、借入額を増やしやすくなります。契約するのは1人ですが、収入を合算したほうは連帯債務者あるいは連帯保証人となります。連帯債務型を選べば、連帯保証人も住宅ローン控除を受けられます。

注文住宅の購入を検討している場合に、把握しておきたい住宅ローンの種類についてみてきました。「トータルの返済額」「毎月の安定した返済額」「返済開始時には出費をおさええたい」「2人で返済を続けたい」など、優先させたい条件は人によってさまざま。主な選択肢については、あらかじめその特徴について理解を深めておくことが重要です。